Bonne nouvelle pour ceux qui prévoient de concrétiser un projet immobilier en 2020, les taux d’intérêt des prêts immobiliers devraient rester bas… au moins jusqu’à la moitié de l’année 2020, selon Bercy. Les niveaux des taux restent exceptionnellement bas depuis près d’un an, en raison de la faiblesse des taux d’emprunt d’État et d’un volume d’épargne des Français très important. Autre constat : les durées des prêts ne cessent de s’allonger et les emprunteurs profitent de conditions d’attribution favorables (diminution de l’apport personnel…).
Prêts immobiliers : des taux d’intérêt bas au moins jusqu’à mi 2020
Les taux d’intérêt des prêts immobiliers devraient rester à leur niveau exceptionnellement bas, au moins jusqu’à la moitié de l’année 2020. Avant juin, aucun rebond des taux n’est attendu. En avril, le taux moyen du crédit immobilier, quels que soient le montant et la durée du crédit, oscillait autour de 1,35 %. Pour les emprunts sur 10 ans, ce taux s’établit même à 1,09 %.
Taux d’intérêt au plus bas : « du jamais vu » selon les spécialistes
En effet, les éléments du projet de loi de finances pour 2020, relayés par Les Echos, prévoient que les taux d’intérêt sur les emprunts d’État soient tirés vers le bas, en raison d’un ralentissement économique de la zone euro et de tensions commerciales et géopolitiques au niveau mondial. En conséquence, l’indice de référence (OAT) pris en compte par les banques pour fixer les taux d’intérêt des crédits immobiliers a plongé à -0,35 % au mois de juillet 2019 (OAT sur la base de 10 ans).
« Du jamais vu » selon les observateurs, à l’image de Michel Mouillart, professeur d’économie membre de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Dans les colonnes de Capital, ce spécialiste n’envisage pas de hausse avant le printemps, voire l’été 2020. Parallèlement à cet indice négatif, le niveau d’épargne des Français est très élevé. L’incertitude en l’avenir les incite à la thésaurisation. Les banques financent donc les crédits facilement grâce à une épargne importante et faiblement rémunérée.
Comment expliquer la faiblesse des taux ?
En synthèse, cette faiblesse des taux résulte de plusieurs facteurs :
- Un volume d’épargne record des Français avec une hausse de la thésaurisation depuis la crise. « Au premier trimestre 2019, le flux annuel de placement des ménages s’établit à 135,4 milliards, en hausse de 21,7 milliards par rapport au trimestre précédent », souligne la Banque de France dans son rapport statistique.
- La faiblesse des taux dans la zone euro (indice de référence OAT 10 ans négatif) > les banques se financent à moindre coût
- Une concurrence accrue entre les banques en raison de ce contexte particulier
Des conditions d’emprunt assouplies
Cette faiblesse durable des taux d’intérêt est une excellente nouvelle pour les emprunteurs potentiels qui bénéficient de crédits immobiliers à moindre coût. De plus, ces acquéreurs profitent de conditions d’attribution plus souples de la part des organismes prêteurs.
Diminution drastique de l’apport personnel
Autre conséquence de cette situation hors-norme sur le marché immobilier : les banques s’avèrent moins regardantes sur les demandes de prêts immobiliers, les acceptant plus facilement. Concrètement, les établissements bancaires ont revu leurs exigences à la baisse.
Au 1er trimestre 2019, un apport personnel équivalent à 14,7 % du montant de l’emprunt (pour un bien ancien) suffisait à obtenir son prêt immobilier. En comparaison, dans les années 80, les banques demandaient environ 30 % d’apport personnel. La faiblesse des taux favorise l’accès à la propriété des ménages plus modestes, ne disposant pas d’économies importantes. Inenvisageable autrefois, devenir propriétaire sans apport est même devenu possible.
Explosion des prêts de longue durée
Autre constat : l’allongement des durées d’emprunt. En raison de la faiblesse des taux, l’accès au crédit s’est élargi aux foyers modestes. En souscrivant des prêts très longs sur 30 ou 35 ans, ces ménages peuvent être éligibles au crédit sans dépasser le taux fatidique de 33 % d’endettement défini par les banques. Au premier trimestre 2019, la durée d’emprunt moyenne a atteint 229 mois, soit plus de 19 ans.
