La loi Elan - pour l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique - a été promulguée le 23 novembre 2018. Parallèlement à l’encadrement des loyers et à la révision du fonctionnement de la copropriété, la loi Elan est venue assouplir les règles de vente des logements HLM. L’objectif ? Vendre 1 % du parc national HLM chaque année. Un an après, l’objectif est-il atteint ? Loi Elan et HLM, quel bilan tirer de cette première année ?
Loi élan et HLM : le secteur du logement social réformé
Adoptée en novembre 2018, la loi Elan a pour ambition de construire de nouveaux logements, d’améliorer le cadre de vie et de favoriser l’accès au logement des plus fragiles (prévention des expulsions, bail mobilité…). Outre l’encadrement des loyers et l’évolution des règles de la copropriété, la loi Elan comprend de nombreuses dispositions législatives relatives au secteur du logement social. Rappel des mesures phares.
Les principales mesures de la loi pour le secteur HLM
La loi Elan vise à réformer le secteur du logement social, afin de le faire gagner en efficacité. Pour y parvenir, la loi mise sur différentes mesures :
- Le regroupement des organismes HLM gérant moins de 12 000 logements dès le 1erjanvier 2021 : cette réorganisation du secteur vise notamment à améliorer la solidité financière des offices HLM
- Le réexamen de la situation des locataires tous les 3 ans afin de prendre en considération l’évolution de leurs besoins
- L’accélération de la vente du parc immobilier HLM grâce à l’introduction d’outils spécialisés pour les bailleurs sociaux et un cadre réglementaire assoupli
- L’apport de plus de transparence dans la politique d’attribution des logements sociaux à travers la généralisation de la cotation de la demande
Les objectifs ambitieux du gouvernement
La vente du parc immobilier HLM constitue le principal levier identifié par le gouvernement pour accélérer la construction de logements sociaux neufs et la rénovation de certains immeubles. En effet, la vente d’un logement doit permettre la construction de trois logements neufs ou la rénovation de trois à quatre logements existants. L’objectif ? Faciliter le renouvellement du parc HLM français.
Avant la promulgation de la loi, environ 8 000 logements sociaux étaient vendus chaque année. Avec la loi Elan, le gouvernement s’est fixé l’objectif ambitieux de parvenir à vendre 45 000 HLM, ce qui représente 1 % du parc national.
Pour atteindre cet objectif, la loi assouplit les conditions de cession. Ainsi, le prix de vente du bien immobilier peut être fixé librement par l’office HLM. L’intervention de France Domaine n’est plus obligatoire. Le bailleur social doit simplement se référer au prix pratiqué sur le marché pour un bien similaire. Les occupants restent prioritaires pour se porter acquéreurs du logement HLM, ce qui vise à faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes.
Quel bilan tirer un an après l’entrée en vigueur de la loi ?
En février 2019, Action Logement a officialisé la création de l’opérateur national de vente HLM nommé HLM Action Logement. Cette entité a reçu une enveloppe de 1 milliard d’euros, visant à l’acquisition, à terme, de 40 000 logements sociaux. Cet opérateur national devrait procéder à la vente d’immeubles entiers, ce qui devrait accélérer la mécanique.
« Plus d’un logement sur 2 vendu à un locataire du parc social »
Près d’un an après l’entrée en vigueur de la loi Elan, il est encore un peu tôt pour en mesurer les effets. Le point sur cette première année d’application avec Vincent Lourier, directeur des Coop HLM.
Vilogia Premium : La loi ELAN a-t-elle effectivement accéléré la vente des logements HLM ?
Vincent Lourier, directeur des Coop HLM : « La vente du patrimoine par les bailleurs sociaux a historiquement été abordée comme un moyen d’accompagner les parcours résidentiels de leurs locataires. Ce n’est que récemment qu’elle est aussi devenue une source de financement de leur activité d’investissement. La création en 2018 de la réduction de loyer de solidarité (RLS) qui met à la charge des bailleurs la baisse des APL versées par l’Etat aux locataires du parc social accélère ce phénomène. Par la loi « ÉLAN », le gouvernement a ainsi voulu lever certains freins à la vente du patrimoine et en faire un levier de financement parmi d’autres.
Il est cependant trop tôt pour observer les effets de cette loi, qui a été promulguée en novembre 2018. L’année 2019 a été mise à profit par les bailleurs sociaux pour mettre à jour leur plan de vente de ces nouvelles dispositions et pour négocier avec l’Etat et les collectivités locales leur convention d’utilité sociale (CUS). Ce document servira pour les 6 prochaines années à encadrer notamment leur politique de vente de leur patrimoine. »
Vilogia Premium : Observe-t-on des disparités en fonction des régions ?
VL : « La dynamique des régions dans la vente du patrimoine répond à une série de facteurs : ancienneté du parc, tensions sur les marchés, position des collectivités locales, politique des organismes d’Hlm... Les anciennes régions industrielles de l’Est et du Nord, qui ont pu bâtir un patrimoine important qui se justifie moins à présent, sont celles où la dynamique de ventes rapportée au patrimoine est la plus forte. »
Vilogia Premium : À qui ont principalement été vendus ces logements (personne physique remplissant les critères, collectivité territoriale…) ?
VL : « Plus d’un logement vendu sur deux l’est à un locataire du parc social, ce qui conforte le rôle de la vente du patrimoine comme voie possible d’accès à la propriété, au côté de la production d’accession sociale. La part des acquéreurs extérieurs au parc Hlm a cependant tendance à se renforcer avec l’augmentation du nombre de ventes réalisées, ce qui interroge sur la capacité des organismes à augmenter significativement le nombre de ventes comme le souhaiteraient les pouvoirs publics. »
Vilogia Premium : Comment ont évolué le prix de vente des logements, l’avis de France Domaines n’étant plus obligatoire ?
VL : « La loi « ÉLAN » responsabilise les organismes d’Hlm en les laissant définir le juste prix de leurs logements mis à la vente. Jusqu’alors, la fixation du prix était du ressort de France Domaines et amenait régulièrement à des divergences d’appréciations avec les organismes, ce qui compliquait la mise en œuvre de leur plan de vente.
Il est à noter que la loi « ÉLAN » conforte une idée que notre Fédération avait soutenue lors de la loi « Egalité et Citoyenneté » de janvier 2017 : la possibilité de céder les logements Hlm en bail réel solidaire. Ce nouveau dispositif juridique permet de dissocier la valeur foncière d’un logement de la valeur de la construction afin d’en baisser significativement le coût. Déjà mis en oeuvre en accession sociale, ce dispositif est aussi particulièrement adapté à la vente du patrimoine en ce qu’il permet d’ajuster le prix de vente à la capacité financière des locataires occupants. »
Vilogia Premium : Quelles sont les difficultés identifiées dans la mise en place de la loi ?
VL : « La politique de vente du patrimoine est un des volets des conventions d’utilité sociale que les organismes doivent négocier en 2019. Or, les délais de négociations sont extrêmement courts, avec des textes d’application publiés tardivement. De plus, la volonté du gouvernement de regrouper les bailleurs sociaux dans des délais rapprochés mobilise les bailleurs concernés et perturbe l’appropriation sereine des outils mis en place par la loi « ÉLAN ».
